Как начать пользоваться школой!

Интересно? Полезно?
Подпишись на обновления в блоге одним кликом!
Реклама на блоге
Начинаем знакомство с лучших постов
Бронирование гостиниц
Продвижение сайтов


Rambler's Top100
Рейтинг блогов

Powered by  MyPagerank.Net
Яндекс цитирования

Моя аська: 155ноль54семь9 (всегда invisible)
Мой скайп: remarka.reklama
Мой емайл: masterxbablorub@gmail.com

вторник, 24 августа 2010 г.

Где ошибка?

Ищем ошибку в рассуждениях.

Допустим есть годовая премия или прибыль 1.5млн.рублей. Покупаем на них однокомнатную квартиру. Сразу же идем и оформляем ипотеку под залог первой квартиры на 1.5млн.рублей с правом досрочного погашения на вторую квартиру. Сдаем обе в аренду по 10тыс.рублей и гасим ипотеку из этих денег (240тыс./год).

Через год проворачиваем тот же фокус и получаем еще 2 квартиры. Потом еще и еще. Через пять лет у нас 10 квартир. Через шесть мы гасим следующей годовой прибылью ипотеку по 4 квартирам. Через год по остальным шести и становимся полным собственником 10 квартир, вложив в их приобретение 10.5млн.рублей.

Возможно, я и ошибаюсь немного в арифметике, но все равно получается покупка дешевле номинала в пересчете на квартиру. Вот такой хитрый ответ Кийосаки из России, если кто в курсе его методики покупки недвижимости в США, где кредиты в 4-5 раз дешевле.

Если ошибок не найдено, придумайте еще более хитрую цепочку, которая позволит получить максимальную недвижимость при минимальных вложениях за лучшее время.

---------------------------------
Подпишись на обновления в блоге одним кликом! Читать на твиттере! :: Реклама в блоге


41 коммент.:

налоги не считались.
за 10 лет экономия 4,5 млн (стоит того?). При том что вряд ли дадут ипотеку если не погашена первая.

налоги тут при чем? они уже уплачены и за гранью расчетов.
4.5 млн экономии из 15 - это 30% и очень много для недвижимости. иди попроси такую скидку.
насчет ипотеки тоже не проблема. можно предложить кучу схем - от оформления на родственников до выплаты полностью имеющейся ипотеки и получения новых. опять же залоговая недвижимость более чем покрывает ипотеку (новая + старая). и запрета нет на множество ипотек - это решает сам банк.

1. В арендном бизнесе всегда есть простои, когда платежи не поступают. А так же есть износ и расходы на косметический ремонт (даже своя квартира ухайдакивается и требует ремонта, съёмную вообще особо не берегут).
2. Платежи за выдачу кредита, обязательная ежегодная страховка жизни и имущества. И, да, косметический ремонт перед сдачей квартиры в аренду.
3. Сумма, которую выдадут меньше, чем текущая стоимость (вряд ли более 70% - так что на вторую квартиру будь добр добить ещё 30% из своих)
4. Платежи по ипотеке сейчас перекрывают сумму, которую ты можешь взять с арендатора.

Тут еще не учтен рыночный рост (падение) стоимости.

Если рост - все ок.

Если падение - банк будет требовать дополнительный залог или досрочное погашение, так как залога перестанет хватать.

Квартира должна быть постоянна сдана в аренду. Если с старых жильцов выгнал (они уехали), а новых не нашел - то...а банк+страховая+комунальные службы денег все равно будут хотеть.

А воообще схема работает, только после 5 квартиры - уже лучше коммерческую недвижимость присматривать.

Еще больше делается денег в моем варианте: выкупается квартира не в новостройках, а в старых домах, на первых этажах, с последующим выводом из жилого фонда в нежилой(нужно согласование с банком), полный ремонт и переоборудование квартиры под офис(соответствующие затраты) и последующая сдача полученного помещения в аренду. В итоге, должно получиться рыночная стоимость в 2 раза больше от цены покупки, + будущая арендная плата больше 4-5 раз.

У вас вычисления как в физике, все расчёты при идеальных условиях)

А что толку рассуждать? Или советы давать? Сделал бы кто и поделился опытом. А так - смысла нет в теоретизировании. Схема интересная - пробовать надо.

в большинстве миллионников 1комнатную квартиру либо не сдать за 10 тысяч в месяц, либо не купить за 1.5 миллиона
тем более, они не 100% времени будут заполнены. плюс время от времени вам нужно будет тратиться на ремонт
плюс сейчас большинство снимающих квартиру в моем городе, по кр.мере (Челябинск), пытаются найти квартиру в аренду так, чтобы квартплата была включена в стоимость аренды (в эти ваши 10 тысяч), т.е. ваш доход еще меньше
в России разрыв между стоимость покупки квартир и стоимостью их аренды очень велик, в 2-3 раза больше, чем в США

Платеж по взятым 1.5 млн на вторую квартиру будет больше будет примерно равен аренде двух квартир при ипотеке на 12 лет.
Слабое место в том, что через 6 лет 1.5 млн. не хватит для погашения ипотеки по 4ем квартирам, и тем более не хватит 1.5млн через 7 лет на погашение по 6ти квартирам.

Вдобавок попробуйте посчитать, что будет если все эти ежегодные 1.5 млн просто класть в банк под 12% годовых. Получится примерно 18,5 млн.

А где самому все это время жить? :)

1. Как сказал мой знакомый риэлтор, если есть возможность -- квартиру лучше отремонтировать и сдавать посуточно. Прибыль больше, даже при простое квартиры половину месяца.

2. Если вы берете квартиру в ипотеку, то не сможете ее отдать в залог другой ипотеки, пока не расплатитесь с банком.

Может будет полезно
http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1301422

И ещё - сколько надо работать в разных городах мира, что бы скопить на хату
http://itc-exp.blogspot.com/2010/07/blog-post_08.html

Арифметика интересная, почитаю Киосаки, потом отпишусь. Но, имхо, при наших реалиях это невозможно.

Аноним:
1. Простои есть, но при длительном съеме они незначительны. Ремонт тоже делается обычно квартиросъемщиками - это можно даже внести в договор.
2. Считаем это незначительным к сумме кредита. Квартира тоже может стоить от 1.1 до 1.5млн.
3. Это тоже решаемый вопрос.
4. Не считал, возможно и так. Тут да, возможно прокол и придется постоянно подкачивать схему.

Кирилл:
пока платежи в срок банк мало что волнует. для этого считаем, что есть чем выровнять график оплат в период простоев.

Кемеровский:
гуд идея, почему-то сразу не подумал. другое дело, что сдать коммерческую аренду сложнее. и не так уж и дороже, речь ведь идет о квартире на 30-40кв.м. (10-18тыс.руб./мес. за такой офис).

Эндрю:
Ну а как же сейчас считать? Тем более, что упреждения сделаны.

Вадим:
Не знаю, как в Челябинске, а в КГД аренда однушки от 10 до 18 в зависимости от качества. А стоимость от 950тыс. до 1.5млн. Насчет США спорить не буду, иначе у нас бы была возможна схема Кийосаки по приобретению недвижимости без денег.

Аноним:
Рассчеты идеальны и подразумевают, что через Х лет ты экспоненциально быстро становишься полным владельцем всех квартир. Надо помнить, что после выплаты части квартир их аренда начинает играть на выплату остальных ипотек.

Вебстрана:
Там, где ты жил до этого. Меня, например, однушка вообще не устраивает, как место проживания.

КонтентПровайдер:
Посуточно - это круто. Думал о такой схеме, но она подразумевает существование бизнес-схемы, а не частной аренды. Это дороже в обслуживании и требует немало времени. Хотя, если речь о приморских квартирах - это может быть крайне выгодно.

1. Ипотека даётся под залог приобретаемой квартиры, а не первой квартиры, которую ты возьмёшь за 1.5м. Если ты очень сильно хочешь прикрутить залог под приобретаемую квартиру, то это уже либо кредит на потреб нужды, либо на развитие бизнеса (если оформишь документально арендные платежи как ИП).

2. Стоимость кредита, а не ипотеки раза в 3-5 перекроет стоимость твоих ежемесячных платежей с двух квартир.

3. Если всё-таки это ипотека, то приготовь ещё 20-30% на первоначальный взнос + справку 2НДФЛ.



Собственно, меня уже посещала такая гениальная мысль :-)

Резюмирая вышесказанное.

Сама ошибка в том, что надо ещё +20-30% от стоимости квартиры (ипотека) и в таком случае твой ежемесячный платёж будет составлять примерно доходу от сдачи ДВУХ квартир.

Вторая ошибка в том, что взять ипотеки под залог ДРУГОЙ квартиры - нельзя. Ипотека это кредит, который предполагает залог в виде приобретаемой квартиры и только её. Вероятно, можно дать залог в виде другой квартиры, но у нас этим никто заниматься не будет ввиду не желания и не понимания необходимости, а во-вторых, даже если и оформят, то твоя процентная ставка от этого ощутимо всё-равно не опустится.

Тема стара как мир. Я не знаю как у вас в России с недвижимостью обстоит, а у нас в Украине цены тихо падают, а ипотеку банк дает под охренеть какой процент (там что-то за все время набегает в три раза больше стоимости).
+ у нас рост комунальных платежей, при котором сдавать квартиры вообще не рентабельно, так что владельцы, что сдавали - скидывают квартиры. Вот только покупателей не особо )))
И где это ты видел чтобы квартиросьемщики делали ремонт??? Разве что за твои деньги.

Короче с недвижимостью опасно щас играться.

>Сдаем обе в аренду по 10тыс.рублей и гасим >ипотеку из этих денег (240тыс./год).

Какие ежемесячные платежи по ипотеке ты рассчитал?
Если брать под 10% (лучший процент в сбере) на 10 лет, то ежемесячные платежи от 25тыс. в месяц. Если срок меньше сумма ежемесячных больше. Если срок больше остаток тела кредита будет больше к 6 году и 1,5 млн. не хватит на погашение кредита по первым двум квартирам.

Теоретики....

Я вам (анонимный) в предыдущих постах отписал подводные камни. Тему пробивал лично.

Ёпт. Детский сад.

Кстати выгоднее, и намного проще просто каждый год покупать квартиру и сдавать ее в аренду.
Посчитайте :)

Может, но тогда через семь лет будет только 7 квартир. Хотя, может, вы и правы.

Покупка квартиры по ипотеке и сдача ее в аренду достаточно неплохой вариант. Но в том случае, если уже есть где жить самому.
Тогда лет через 10-15 квартира будет выкуплена, а ребенок как раз подрастет. :)

Лапшин, ты бы прежде чем вешать лапку пацанам сам сходил в банк да узнал РЕАЛЬНЫЕ условия.


Ну вас нах.
Кружок двоечников теоретиков .

а где годовые премии по 1,5 лимона дают?

Я сам себе плачу.) В данном случае премия носит гипотетический характер и приравнена к стоимости квартиры в отдельно взятом регионе.

[quote]выкупается квартира не в новостройках, а в старых домах, на первых этажах, с последующим выводом из жилого фонда в нежилой(нужно согласование с банком), полный ремонт и переоборудование квартиры под офис(соответствующие затраты) и последующая сдача полученного помещения в аренду.[/quote]
Перевести в нежфонд не так просто - сумму взяток не посчитал. Я работал с такими схемами.
А вообще теема покупки недвиж и сдачи в аренду содержит много рисков. Чистую прибыль получишь через десяток лет.

И что же каждый год такая премия?
Думаю что это слабое место - каждый год такой доход

аренда < ипотека + ком.платежи + непредв.расходы(мелкий ремонт нельзя исключать)
Имеем необходимость постоянных вливаний (хоть и небольших) в каждую квартиру

P.S. Дима, твой совокупный бизнес позволяет тебе получать доход в размере 1,5 млн (без вреда самому бизнесу)? Чувак ты крут!

Дмитрий, если у тебя есть бизнес, который способен ежегодно приносить такую прибыль, то я бы не заморачивался с квартирами, а вкладывал бы эти деньги в развитие этого самого бизнеса.

П.С. Полностью согласен с "подводными камнями" ипотечной схемы, которые были изложены выше, т.к. сам давно работаю с банками.

Имея такие средства, можно на много проще и с меньшим риском их увеличивать.

Купить квартиру сделать недо-евро ремонт продать на 20 процентов больше.

И так 4 раза и у уже + одна квартира. Имхо на много проще.

Хотя ваш вариант вроде звучит выгоднее, но у меня панический страх перед таким кол-вом, бумажек.

UPD: Да и зачем распылятся на дешёвые квартиры, Если есть такие бюджеты стоит задуматься о элитных от 10 миллионов...

Конечно сроки вырастут в 10 раз. Но и доход тоже.

> Имея такие средства, можно на много проще и с меньшим риском их увеличивать.

Димон, твоя бригада теоретиков заставляет меня плакать :-)

>Кемеровский:
гуд идея, почему-то сразу не подумал. другое дело, что сдать коммерческую аренду сложнее. и не так уж и дороже, речь ведь идет о квартире на 30-40кв.м. (10-18тыс.руб./мес. за такой офис).

Неправильная математика. У старых, например хрущевок:
1к = 30кв.м.
2к = 44-48кв.м.

Стоимость аренды(пиши по Кемерово, думаю не сильно большая разница)

1к. 7000-9000р/м
2к. 8000-12000р/м

Стоимость аренды кв.м. в комм. недвижке - от 800р за кв.м.

Вот и считай проценты разницы.

Багов комментирует...

Это не реально. давно уже на ремонтах бабло не зарабатывается. Лет как 15.

Анонимный:
>Вторая ошибка в том, что взять ипотеки под >залог ДРУГОЙ квартиры - нельзя. Ипотека это >кредит, который предполагает залог в виде >приобретаемой квартиры и только её.

Пиздеж и провокация. Ипотека это кредит под залог недвижимости и не важно под залог уже имеющейся или для покупки новой. Матчасть учите.

> Ипотека это кредит под залог недвижимости и не важно под залог уже имеющейся или для покупки новой.

Когда денег нет - согласен, не важно.

А когда идёшь в банк, чтобы замутить эту схему, имея на руках реальные деньги - к сожалению, уже важно.

Удачи, умник.

"Димон, твоя бригада теоретиков заставляет меня плакать :-) " - ), бедняга..., тяжело наверно жить когда все вокруг идиоты.

Кемеровский - Смотря в каких объёмах, сам свидетель как люди сейчас именно так и зарабатывают. Только они дома в коттеджных городках перепродают. ХЗ как с квартирами но по моему разница только в масштабе.

> бедняга..., тяжело наверно жить когда все вокруг идиоты.

Тебе виднее.


> ХЗ как с квартирами но по моему разница только в масштабе.

Ещё один теоретик.

Димон, почитать твой блог и комменты твоей братвы - чем больше бабла, тем проще зарабатывать и тем более (в относительных, процентных величинах) ты зарабатываешь.

Блог сказок каких-то.

"Ещё один теоретик." - Ну дык если вы практик, че молчите? Я не разу не сказал что я ворочаю миллионами.

"чем больше бабла, тем проще зарабатывать и тем более (в относительных, процентных величинах) ты зарабатываешь." - Тоже кстати теория из серии если я захвачу мир он всегда будет моим.

> Ну дык если вы практик, че молчите?

Комментарий №15, 16.


> Тоже кстати теория из серии если я захвачу мир он всегда будет моим.

Согласен.

"1. Ипотека даётся под залог приобретаемой квартиры, а не первой квартиры, которую ты возьмёшь за 1.5м. Если ты очень сильно хочешь прикрутить залог под приобретаемую квартиру, то это уже либо кредит на потреб нужды, либо на развитие бизнеса (если оформишь документально арендные платежи как ИП)." - Не понял зачем на потреб нужды кредит? Приобретаемая квартира на сколько я знаю является залогом.

"2. Стоимость кредита, а не ипотеки раза в 3-5 перекроет стоимость твоих ежемесячных платежей с двух квартир." - Ну это зависит от цен, например в Киеве это вполне реально. Даже еще от квартиросъёмщиков 30 евро остаётся. Квартира двухкомнатная небольшая в новостройке. Платят 600 баксов в месяц. За кредит 570 в мес.

"3. Если всё-таки это ипотека, то приготовь ещё 20-30% на первоначальный взнос + справку 2НДФЛ." - Да вот это слабое звено всей теории.


"Собственно, меня уже посещала такая гениальная мысль :-) " - Я это уже раз десятый слышу, этот миф много где ходит. Но я не знаю не кого кто бы провернул такое больше чем с одной квартирой.

Отправить комментарий

Популярные сообщения

Эту страницу: Twitter Facebook Favorites More